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Mietrecht - Verjährung

Urteil des BGH vom 04.05.2011, Az. VIII ZR 195/10

Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen können zu Erstattungsansprüchen für deshalb vorgenommene Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter führen. Der Erstattungsanspruch verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig davon, ob der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel in seinem Mietvertrag und seinen eventuellen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter kennt.

Was genau bedeutet eigentlich Verjährung?

Das Recht von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), unterliegt der Verjährung. Die Verjährung beseitigt einen Anspruch nicht, jedoch kann der Anspruchsgegner die Erfüllung des Anspruches deshalb verweigern. Die Verjährung spielt für die Geltendmachung des Anspruches nur dann eine Rolle, wenn sich der Anspruchsgegner darauf beruft und die sogenannte „Einrede der Verjährung“ erhebt.

Die regelmäßige Verjährung beträgt 3 Jahre (§195 BGB) und beginnt grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsinhaber von dem Anspruch Kenntnis erlangt hat oder erlangt haben müsste.

Sinn und Zweck der Verjährung sind die Rechtssicherheit und der Rechtsfrieden im Rechtsverkehr.

Von dieser regelmäßigen Verjährung und deren Beginn gibt es Ausnahmen. Eine solche Ausnahme ist die Verjährung für manche Ansprüche im Mietrecht, unter anderem für den sogenannten Aufwendungsersatz des Mieters (§548 II BGB). Eine Aufwendung in diesem Sinne ist alles das, was das Grundstück in seinem Bestand verbessert. Dieser Aufwendungsersatz verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Der BGH hat nun entschieden, dass auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel ausgeführt hat, der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses unterliegen. Dabei kommt es auf die Kenntnis des Mieters über die Unwirksamkeit der Klausel nicht an.

Anmerkung der Verfasserin: Diese Informationen ersetzten nicht die Rechtsberatung im Einzelfall.

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